房产成为抗通胀最得力的投资渠道

2011年02月10日 16:13
来源：卓越理财

房产作为保值升值的不动产，目前成为了抗通胀最得力的投资渠道。

文/本刊记者 康旭

楼市调控政策在过去的一年里密集出台，堪称“史上最严厉”，房地产市场战战兢兢如履薄冰，但是政府的抑制政策却没能阻挡住地产项目远超20%的年回报率。

据国家统计局公布的2010年全国房地产市场运行情况，12月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%；新建住宅销售价格同比上涨7.6%，二手住宅销售价格同比上涨5.0%。统计数据也显示2010年全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。

虽然经过4月及9月连续两轮调控，但是房地产投资额度不降反涨。可见房地产市场目前依然是投资的首选。而2010年的信贷总额度高达7.95万亿也是支撑房地产投资额度再创新高的重要原因之一。

北京中原三级市场部研究总监张大伟认为市场的量价继续齐涨，楼房的成交价格再创新高并处于历史最高，有其存在的客观原因。

首先：2010年连续两轮的调控虽然起到了抑制价格过快上涨的目的，价格上涨幅度减小，但是因为上涨的基础比较高，使得上涨的绝对值依然比较大。去年前7个月的房价已经连续有6个月未跌，而从9月开始更是连续上涨了4个月。进入12月，京、沪、广三地年末楼市强劲反弹，量价齐升；二三线城市房价涨幅首超一线城市，销售火爆；开发商也不惜巨资拿地，多地新涌现新“地王”，楼市全面回暖。

其次：成交量明显上涨的主要原因有两点：一是大量的货币及信贷供应。2009年及2010年两年的爆发式货币供应，必然带来固定资产的升值及抢购。二是大量的货币无更好的投资渠道，相比股市的低迷，目前来看连续多年的房产投资市场暂还未出现投资缩水的案例。这使得资金更加青睐房产。即使在调控力度空前的2010年，也难以抑制价格上涨，部分政策的执行力度不严也使得部分购房者开始盲目入市。

蕴育转型趋向

由于支撑市场快速发展的内外部基本动力未受到直接影响，主要城市房价依旧高位运行，全国方位内住宅需求仍然旺盛，2010年调控的预期目标尚未达成，因此此轮调控将持续至2011年。

北京中原分析认为2011年国家调控政策将依然从紧，为打压通胀2011年上半年货币政策亦会逐步趋紧。虽然“开征房产税”的言论纷纷，却是雷声大雨点小，预计2011年房地产市场仍将以刚性需求为主，成交量将趋于稳定，基本和2010 年持平，房价不会出现大幅上涨。同时，一线城市由于新增供应相对较少，需求又较为充足，在通货膨胀和流动性过剩的大背景下，房价亦难以出现大幅下跌，甚至可能温和上涨。

然而，量价平稳的表象下，我国住宅市场内部格局却蕴育着转型的趋向。始于2007 年的房企全国性扩张，在二三线城市崛起、国家运输通道建设全面推进的驱动下，将促成全国范围内新的热点区域和城市的异军突起。到时候，一个新的投资洼地又将产生。

同时，商业地产开始成为投资者关心的主题，无论是开发商还是个人投资者，均表示看好未来商业地产市场的发展，并逐步加大投入。中国经济的持续向好，商业地产租金的稳步上涨及高租金回报率是他们一致看好商业地产的理由。

如此说来，房产依然是大量货币可选的投资渠道，为什么不呢？

编辑点评：CPI节节高升的年代，资产需快跑，如果乌龟慢爬似地慢慢储蓄，财富就要面临不可抗拒性的缩水的命运。然而弄潮股市基海，投资者一个不留神就会惨败而归。相比之下，房产稳定易操作，吸引了大批“炒房团”、“炒房客”义无反顾地奔赴这片阵地，尽管政府重拳调控，在折腾不止的2010年，房产依然稳占投资收益逾20%的投资品榜单。而楼市开春时节的量价齐升行情更是显示了房产投资不减的魅力。不是你的财富跟上了一个时代的步伐，是一个时代造就了一种财富的模式，出手还是不出手，这是求仁得仁、求智得智的选择。

Tips：怎么投资房产

个人投资房产一般有两种方式，一是通过房产的转手买卖获得短期增值收益；另一种是以出租等方式获取房产投资租金收益和长期的增值收益。

后一种又可分为两类，一类是即刻回报型:通常购买那些位于传统商务核心区的商业物业，这些地区商务、商业氛围通常已经非常成熟，不需要培育，购买后出租经营即可获得可观的租金回报，这种投资类型之下，通常需求的资金量较大，资金门槛相对较高。

二类是培养回报型:人们看中的物业通常位于非传统的商业核心区，但是在市政规划、消费人群增长等方面，都有着比较良好的未来，而这个过程便是培养的过程。这类区域的商业地产在最初通常售价较低，投资客此时入市实际上购买的是多年以后的价格和租金，如果判断准确，这类投资往往可以获得比“即刻回报”型更高的投资回报率。

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